2014/2/25整理
洞洞館, 前台東稅捐處, 誠品故事館旁的台東老建築師呂阿玉的作品, 許多台東人的回憶, 即將被縣政府與廠商聯手拆除這棟有意義的老房子!
(小編註：洞洞館已經在2014/03/13開始拆除http://www.flickr.com/photos/intermezzi/sets/72157642275168423/)
縣政府與廠商看上這個地點的人潮潛力, 將來旅館蓋起後除了住房收入, 餐廳等還可以對外經營賺錢.
台東縣政府在這個設定地上權的案子上, 只能一次拿1.05億權利金與每年140萬租金, 讓廠商取得50年使用價格低廉的精華建地. 這是地方政府與廠商聯手佔公家財產的便利, 以促進繁榮與增加就業的招牌, 犧牲一棟有意義的老建築與眾多居民的回憶! 犧牲未來這個空間對於城市生活的其它可能性!
如果縣政府有概念與心思, 可以由政府主動找民間合作, 把老舊建築變成有意義的空間, 讓觀光與生活有更多精彩的可能! 在這次事情上, 縣政府只看到觀光的面向, 在其它部份沒有花足夠的心思與創造力! 也不看重台東原有的文化生活資產! 縣政府沒有尊重在地生活的居民, 無公開說明的程序, 也沒花力氣與居民對談這個空間的可能性!
104年後, 當這棟量體龐大的10樓飯店聳立, 你走到台東的誠品故事館，不管從靠近鐵花村的前院或是經常有辦活動或市集的後院草地與空地, 再也不會有那種獨立而浪漫的空間感! 站在鯉魚山上, 也只會感受到這棟10樓旅館的貼近壓迫!
*台東建築師(民國18年生) 呂阿玉的台東建築作品
http://www.flickr.com/photos/intermezzi/sets/72157625450353914/
*即將被縣政府與財團聯手拆除的呂阿玉作品
– 洞洞館: 舊台東稅捐處 (誠品故事館旁) , 看照片會驚覺這是很有美感的內外空間~
http://www.flickr.com/photos/intermezzi/sets/72157638849009483/page2/
*閒置空間再利用，可以有很多不同的思考面向 (光華雜誌)
http://www.taiwanpanorama.com.tw/show_issue.php?id=200399209006c.txt&table=1&cur_page=1&distype=text
* 台東市建地參考的仲介價格 (117坪開價 2934萬)
http://www.山水天地不動產.tw/m3/showobj.php?t=HF&A1=089&A2=358788&A3=358788&A4=985
*舊台東稅捐處 (誠品故事館旁) 設定地上權簽約新聞
一開始的建設處招標公告http://www.t3home.com/front/bin/ptdetail.phtml?Part=Taitung-2&Rcg=45
這個土地的使用分區在招標公告裡仍然是住宅區!
最近的設定地上權簽約新聞
http://www.libertytimes.com.tw/2013/new/dec/17/today-south1-2.htm
http://news.msn.com.tw/market3478589.aspx
*1400坪土地依上項仲介之報價當參考, 這塊地地價約 3.5億
絕無僅有, 因為只有公部門有這麼大片的建地。
*縣政府簽約 1.05億權利金, 50年的租金140萬*50年= 7500萬 合計1.8億
1.8億平攤至50年, 不考率通膨等因素的話, 等於每年廠商付出 360萬。
若這片土地是 3.5億, 也就是廠商只以每年 1.02%的利率，就租下來這一大片建地.
依照國有財產局公告的地上權設定要點, 如下：
http://www.fnp.gov.tw/Edict.php?page=RuleInfo&TRE_ID=550&act=ArtAll
設定地上權之存續期間、權利金底價及地租，由審議小組依下列規定評定：
（一）存續期間：最長七十年。
（二）權利金底價：以土地市價之三成至七成計算。
（三）地租：以土地申報地價年息百分之一至百分之五計算。
前項第二款所稱土地市價，依國有財產計價方式規定辦理查估。
這個案子的權利金，猜測是依最低的市價3成為底價, 地租也可能是是申報地價的最低年息1%.
*租農地種鳳梨: 一分地每年 3000元, 地價起碼1分地 90萬元. 每年租金概算是 0.3%. 做商業的用途, 租金竟然只比農業用途高 3倍？？
(一般建地價格依坪數算是農地價格的10倍 到20倍)
* 縣政府財務估算103年歲入是 128億, 一次拿1.05億權利金與每年140萬租
金佔歲入的比率不到 1%，對財政幫助不大，但一下子就失去1400坪土地了! 未來任何可能都不見.
以下連結是台東縣政府103年的財務簡報
https://www.google.com.tw/#q=台東財務管理簡報
在鄉下, 賣長輩留下的土地這種行為叫賣祖產, 是最沒本事的行為!
*與縣政府簽約的公司 [承泰國際投資股份有限公司]
在經濟部商業司網站查到是家 8000萬資本額的公司.
要蓋 4.2億旅館, 一定是大多數向銀行低利貸款), 且在 101年才成立.
沒有任何其它觀光旅館業的過去成績, 成立一家新公司就簽約了!
http://gcis.nat.gov.tw/pub/cmpy/cmpyInfoListAction.do
* [承泰國際投資股份有限公司] 的最大出資者是董事長李佳興.
他出資2000萬元在這家新公司.
另外的投資是只有42個房間在北投不大的高價溫泉旅館 [荷豐溫泉會館]. 但在104人力網站, 這家旅館負責人力招募與經營卻是 [福嶙開發股份有限公司]
http://www.104.com.tw/jobbank/custjob/index.php?r=cust&j=3c3e466f383a426b34363e673c423a1d02d2d2d7244604e2644j99
* [福嶙開發股份有限公司], 商業司登記資料顯示:
1700萬資本額, 董事長是江俊嶙, 投資850萬.
http://gcis.nat.gov.tw/pub/cmpy/cmpyInfoListAction.do
* 很好玩的是, 在 [承泰國際投資股份有限公司] 董監事資料裡, 江俊嶙也是股東, 且是零出資. 這很特別, 表示公司要借助這位股東的人脈與經營, 而不是錢.
江峻嶙就是新聞裡代表[承泰國際投資股份有限公司] 與縣政府簽約的總經理.
* 江俊嶙過去在知本富野飯店, 南橫天龍飯店當過總經理, 後來輾轉到烏來馥蘭朵溫泉飯店當總經理. 可看出江俊嶙與台東有很深的淵源, 他也曾是台東觀光協會的副總幹事, 以下是網路資料.
http://www.smile4u.com.tw/t6.html
http://www.ttnmedia.com/magazine/frontmagazinecontroller?func=find&magtitlenbr=10985&contentpage=1
經歷：阿里山高山青飯店經理、墾丁高山青飯店副總經理、逸東休閒飯店董事長、墾丁高山青飯店副總經理、天龍飯店總經理、九鼎管理顧問股份有限公司總經理等
2001～2007 知本富野渡假村總經理
2003～2007 武陵富野渡假村總經理
2007～2009 棕梠湖渡假村總經理
2009～ 北投荷豐溫泉會館總經理
2010～ 馥蘭朵春秋烏來酒店
PS. 馥蘭朵春秋烏來酒店是違法經營的無照飯店, 位處台北水源保護區, 當初接手前就知道前身 “春秋烏來飯店” 是無照經營!
http://blog.udn.com/CoolMa/7763229
這家無照酒店是[馥蘭朵酒店股份有限公司], 資本額6200萬.
99年成立並買下春秋烏來, 商業司登記的最大出資者是董事的李佳興 (1596萬元).
*我的歸納:
要拆除台東市的洞洞館, 蓋168個房間的10樓旅館, 這個設定地上權案能招標並簽約一定有些脈絡, 我猜想是這樣的:
1.江俊嶙因為曾在台東多所中小型飯店當總經理, 且曾在觀光協會因此有人脈.
2.台北的李佳興出資改建原本的北投老字號溫泉飯店 [新生莊別館], 變身為 [荷豐溫泉旅館], 由江俊嶙的福嶙開發召募人力與經營.
3.因為 [荷豐溫泉旅館] 經營有成績, 於是李佳興揪募股東, 投資買下在烏來無照經營的春秋飯店, 變身為仍是在水源保護區無照經營的[馥蘭朵溫泉飯店], 再由江俊嶙出任總經理.
4.因為台東的人脈, 江俊嶙與台東縣政府持續有往來, 還促成馥蘭朵酒店贊助利嘉國小的 [利卡夢音樂季] 幾年.
5.台東市這一兩年搭上開放中國客觀光的熱潮, 又加上熱氣球季前兩年的熱潮 (但據鹿野在地商家與車站表示: 去年比第一年少了15%人潮), 讓台東的飯店住房率去年在台灣名列第三. 於是更多業者看到商機, 一窩蜂跳入這個未來有可能成為紅海的台東飯店市場.
http://news.tvbs.com.tw/entry/227360
6.台東縣政府主動招商江俊嶙與李佳興形成的團隊!
有商機且土地設定地上權的租金比起買土地的投資低很多, 對於投資者風險不大, 於是投資成立另一家全新公司 [承泰國際投資], 讓這家新公司與縣政府簽約.
7.這中間過程, 縣政府沒有與台東居民作說明, 就直接簽約了!
政府是受託於人民管理資產的服務單位, 但實際上這些資產的利用很少向人民說明就逕自簽約了!
8. [承泰國際投資] 只有8000萬資本額, 勢必以大多數的銀行貸款來蓋4.2億的旅館. 不用自己出大錢買地!
另外1.05億的地上權權利金也可以不必自己全部出錢, 根據國有財產局設定地上權作業要點第九點, 廠商可以用得標後的地上權, 先向銀行設定權利金的貸款, 只要先繳納3成權利金就可以簽約了, 剩下的七成在簽約後50天內繳交即可, 來得及由銀行撥款!
參考:
1.現在很有名也帶來很多人潮的高雄駁二藝術特區, 歷經 13年三個團隊的更替, 才建立起現在的樣貌!
如果當初輕易設定地上權而開發了, 就不會有今天的結果.
http://taiwanpedia.culture.tw/web/content?ID=14106
2.台南市有一個 [古都保存再生文教基金會]
成立一個 [老屋欣力] 網站, 介紹台南市私有老屋再造的41個案例
http://philiph500215.blogspot.tw/2013/09/blog-post_21.html
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